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GAGFAH-Aktie: wertsteigerndes Rückkaufangebot und Wechsel im Management
29.03.2012
Warburg Research
Hamburg (www.aktiencheck.de) - Torsten Klingner, Analyst von Warburg Research, stuft die Aktie von GAGFAH (ISIN LU0269583422 / WKN A0LBDT) unverändert mit "kaufen" ein.
GAGFAH mache den Aktionären ein weiteres öffentliches Rückkaufangebot im Volumen von EUR 75 Mio. (Frist: 29.03. bis 27.04.). Hauptaktionär Fortress (ISIN US34958B1061 / WKN A0MKEX) werde sich mit seinen Aktien nicht am Angebot beteiligen.
Auf Basis des durchschnittlichen Angebotspreises von EUR 6,38 je Aktie (Spanne 6 bis 6,75 je Aktie) könnten bis zu 11,8 Mio. Aktien (5,7%) zurückgekauft werden, was einem deutlichen 12%-Anteil von GAGFAHs Free Float entspreche. Der Einfluss auf den NAV wäre ein Anstieg von EUR 0,37 je Aktie im Falle eines kompletten Rückkaufs.
Das neue Aktienrückkaufprogramm sei ein bemerkenswertes Zeichen von GAGFAHs Zuversicht angesichts der bevorstehenden Refinanzierung, da dieses mit einer Eigenkapitalreduzierung einhergehe. Offenbar sei der aktuelle LTV von 65% ein solides Niveau, um angemessene Konditionen zu erhalten. Darüber hinaus könne der Rückkauf leicht über die Free Cashflow-Generierung von ca. EUR 90 Mio. p.a. und weitere Immobilienverkäufe im Bereich von EUR 200 bis 500 Mio. p.a. (Liquiditätseinfluss EUR 60 bis 150 Mio.) finanziert werden. Auf jeden Fall sei der Rückkauf Dividendenzahlungen vorzuziehen, da er GAGFAHs NAV erhöhe.
Ein wichtiger Punkt hinsichtlich GAGFAHs offenkundiger Zuversicht bei der Refinanzierung sei die Tatsache, dass die ersten fälligen CMBS-Tranchen einen unterdurchschnittlichen LTV hätten. So habe der im Mai 2013 fällige WOBA-Kredit (Dresden) in Höhe von EUR 1,075 Mrd. z.B. einen LTV von nur 59%, sodass er größtenteils pfandbrieffähig sei. Damit sollte hier ein günstiger Zinssatz von ca. 4% möglich sein. Angesichts der aktuellen Peer-Group-Finanzierungen (Immeo: 568 Mio. 3,6% für 7 Jahre) sei sogar eine langfristig Finanzierung von unter 4% vorstellbar.
Beim GAGFAH-CMBS-Kredit in Höhe von EUR 2,2 Mrd., der im August 2013 fällig sei, sollte angesichts des etwas unterdurchschnittlichen LTV (weniger als 65,3%) und der überdurchschnittlichen Portfolioqualität ein Zinssatz von 4 bis 4,5% möglich sein. Vor diesem Hintergrund sei positiver Newsflow im Zusammenhang mit der Refinanzierung wahrscheinlich. Da GAGFAH Zinsaufwendungen i.H.v. EUR 291 Mio. in 2011 gezahlt habe, was Zinskosten von ca. 5% entspreche, die den FFO reduziert hätten, würden Zinssätze von unter 5% für die neuen Finanzierungen den aktuellen FFO (ca. 90 Mio.) verbessern.
CEO W.J. Brennan werde das Unternehmen kurzfristig verlassen. Sein Nachfolger sei der bisherige CFO Stephen Charlton. Man erwarte keine großen Anpassungen in Bezug auf GAGFAHs Strategie. Bei der Instandhaltung sollte das erhöhte Niveau (+33% je qm in 2011) beibehalten werden. In Bezug auf die Kommunikationspolitik und Investor Relations wäre jedoch ein transparenterer Ansatz zu begrüßen. Was die Refinanzierung anbelange, werde der neue Interim-CFO Gerald Klinck positiv gesehen, da er in diesem Bereich über vielfältige Erfahrungen verfüge. Er sei als ehemaliger Leiter Finanzen bei der Deutsche Wohnen (ISIN DE000A0HN5C6 / WKN A0HN5C) z.B. für die Refinanzierung verantwortlich gewesen. Sein Know-how sollte im Refinanzierungsprozess eine wichtige Hilfe sein.
Vor dem Hintergrund des erwarteten wertsteigernden Rückkaufs erhöhe man das
NAV-basierte Kursziel von EUR 7 auf EUR 7,50.
Die Kaufempfehlung der Analysten von Warburg Research für die GAGFAH-Aktie wird bestätigt. (Analyse vom 29.03.2012) (29.03.2012/ac/a/d)
Offenlegung von möglichen Interessenskonflikten:
Mögliche Interessenskonflikte können Sie auf der Site des Erstellers/ der Quelle der Analyse einsehen.
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